魔都财观:比起降准,我们更关心如何买到大涨十倍的房产
2018-10-15 18:47:00 来源:搜狐财经

原标题:魔都财观:比起降准,我们更关心如何买到大涨十倍的房产

最近央妈又降低存款准备金率了,坐实了名义稳健,实际宽松的货币政策趋势。降准的背景是,实体经济情况很不好,固定资产投资、商品房销售、PMI都在往下掉。为了维稳经济,维稳楼市,国家需要推出刺激政策。按照这个态势发展下去,最快到明年,楼市调控也会迎来放松。

作为奋斗在一线的买房人,我其实觉得宏观趋势并没有那么重要。因为如果你玩久了房产就会知道,房产的宏观周期大概是3年一个小周期,自有牛熊轮回。而每年重大政策会在3月定调全年,以后全年走势除非遇到极其重大变化,否则全年宏观环境是不会多大变化的。

比如说今年3月两会宣布房住不炒之后,那么我们全年的房产调控势必是从紧的。而我们国家的GDP始终在6.5%左右,徘徊在政府的底线附近,所以在货币、财政政策上一定是要放松的。这样综合来看,全年房产走势就是宽货币、紧信贷、严调控。有了这样一个基础认知,全年的宏观政策只需要略加关注即可。宏观面不会变盘,不用天天盯着热点看的。

而知道宏观大趋势之后,你如果想在房产领域有所建树,那就更应该把精力放在买房技术的学习上。因为宏观让你正确,实操才能赚钱。我们经常遇见的情况是,知道了宏观趋势,知道房价未来会大涨,可却不知道如何买到、赚到,这才是最大的悲哀。

比降准更重要的事,是学会一些买房的实战方法。

1、楼市赚钱的方法

楼市里赚的钱来自于三个部分。

最大一部分是货币宽松,赚负债稀释的钱。大部分贷款买房的人都能吃到,每人都能享受到一生一次的首付贷机会。少数财技高超的人,利用更高负债赚到超额回报。一个人通过贷款买房,可以把个人的资产负债表做得很大。随着通货膨胀,房产在增值,负债却被锁定,个人的财富就这么出来了。

十年前上海一套200万的房子,100万的贷款,负债压力弄到心里忐忑不安。今天再看一眼,房子1200万,贷款还剩几十万,一不小心就赚了1000多万。正所谓全款买房打平通胀,贷款买房掘金通胀,就是这个意思。

不过我不推荐新手过度放杠杆。牛逼如孙宏斌,当年也把如日中天、接近万科的顺驰做破产了。杠杆需要做好时机把握和现金管理才能驾驭,它是一把双刃剑,切记。

第二部分是淘笋盘,赚折价房产的钱。这一轮房产牛市帮助大家完成了投资者教育,大家都知道了笋盘是同等情况下的折价房源的意思。淘笋盘需要的是对当地楼市价值体系的充分认知,这个来自于看房200套的积累。你要知道整个城市各个热点板块里的各种主力户型,掌握一些判断楼市估值的基本技法,比如多层一楼不带花园就是3楼市场价的85折到9折。光有这样还不够,你还需要在全市布满自己信任的中介,一有笋盘就第一时间通知你。只有同时具备足够的价值判断能力,又有充分的信息渠道,才能抢在别人之前,识别笋盘,抓到折扣。

第三部分是押注热点区域,赚板块增值的钱。一是搏规划,周围环境的重大改善,能带来巨大增值。比如90年代的陆家嘴,赶上了政策东风。大量规划的基建砸下去,增加土地的含金量。其实不是房子在涨,房屋这个建筑体是在一天天的贬值,是脚下的土地在涨价,体现在上面房子里的单价上。

另一种情况是靠人口流入。很多地区之前并没有非常好的规划,但是由于城市人流的动线交汇和产业的自动集聚,随着人口的不断迁入,当地社区居民的购买力得到升级,抬升了当地的房价。比如上海外环外的莘庄地区就是很好的例子。这里是江浙新移民登陆上海的第一站,交通便利上的优势促成新上海人在这里扎根。

负债赚钱靠胆识,笋盘赚钱靠经验,板块赚钱靠眼光。今天我们重点聊聊如何找到潜力板块,因为这个是大部分人都能学会,且能把握的。

2、哪里涨的多

2006年以来,上海的真实房价整体大约涨了6倍左右。哪些房产是领涨,哪些房产又落后于大盘涨幅?弄明白长期涨幅这个事情还是挺有必要的。

上海是比较典型的中国大城市布局,整个城市既有内中外环的传统画大饼的规划,也有大量产业园区分布在城市周边,包括东面的浦东新区的金融和高科技,北面的宝山工业园区,西部大虹桥枢纽的机场和高铁经济。这种内外圈层+产业副中心的城市格局,符合中国大部分城市的规划形态,掌握上海过去涨幅规律经验,不仅可以帮助大家在上海找到下一个价值洼地,也可以为其他城市选筹做更多参考。

那么到底上海哪些房子涨得多,哪些房子涨得少呢。我们选择了2006年那时还在有新房出售的10个小区,以下是各小区基本介绍及2018年的二手挂牌均价。

这是十个小区的地理位置分布。从内向外,越靠近市中心的价格越高。

请大家读到这里,停留一下,猜一猜过去十二年,哪个小区涨幅第一,谁是倒数第一。

注意我们这里猜的是涨幅哦,不是上涨的绝对额哦。

来公布正确答案啦:这是十个小区的涨幅排名。

希望大家都答对哈。

涨幅第一的是位于外环外的大虹桥板块西郊九韵城,过去十二年涨了13倍,2年多就翻一倍,十分惊人。涨幅最差的是内环内核心地块的翠湖天地,就是今年梁朝伟刚买的那个小区,用了12年才涨了3倍,真是太惨了。

十年十倍背后的秘密

经历12年的变迁,这些楼盘走势严重分化,有些一路冲高,有些停滞不前。通过研究这些楼盘涨幅,还是有一些规律可以摸索出来的。

涨幅靠前的小区,有几个特征可以把握。

一是低基数。只有低价才容易出暴击。单价从1万不到冲到5万,这个涨幅,努力一下还是能够得着的。但是从5万变成25万,那就需要很大的想象空间了。哪怕是像翠湖天地、世茂滨江花园这样品牌开发商的明星楼盘,在高价买入的情况下,涨幅表现都很差,所以欧神说拒绝高单价的CEO盘,是有数据依据的。

高单价房子的涨幅差,背后的本质原因是总价购买力限制。我们买入房子之后,不管是投资还是刚需置换,未来大概率是要出手的,所以买入时就要考虑接盘侠的购买力。一轮翻倍行情,一套房子从500万涨到了1000万,小白领咬咬牙,凑足6个钱包也就上了。但是从1000万涨到2000万,这个估计大部分人把牙咬碎了,也是够不到的。

房产达到一定总价后,价格再向上流动性和溢价空间很差。北上深的购买力上限大约是在1600万;南京、杭州大约是在800万;重庆的购买力上限在400万。基本是以内环内大平层的总价为衡量标准。

在购买力上限以上,价格衰竭非常快。比如上海超过1600万的话,单价8万的房子,就算再多20、30个平方,总价也可能只能增加100万。因为购买已经达到极限,增量部分的单价意义不大。这就是豪宅涨的慢的原因,有个总价紧箍咒套着,客群有限,只能等待市场购买力慢慢打开天花板。

如果房票够多的话,总价一样,两套低总价小房子比一套大房子涨的快多了。没有房票的话,大面积低单价表现最好。

二是靠近产业园区。顺着产业寻找低估板块,也是非常有用的招数。买房增值永远想到的是接盘侠的购买力。有产业的地方有高薪,容易形成购买力,现在什么样的产业最有前景呢,只有搞金融和高科技,才是有钱人。事实上,金融民工和码农(特别是后者)是近郊次新拉升的主力军。

我一直对北京的西二旗印象深刻,它在北五环的西北角。那是一片神奇的土地,一条马路上,坐落着百度、搜狐、新浪等众多事业总部,环境幽雅低调。但是就在不远处,还能看到破落的北方农贸市集的影子。可是就在这个距离天安门25公里,偏居一隅的神奇角落,房价却高的惊人,次新的价格都在7、8万。这就是多金码农的购买力,硬生生把一个偏僻角落拉升到三环房价水平。只要能博得产业园区高薪人群的喜爱,就不愁高房价没人买。在上海,同样也是这样。前面举例提到的张江汤臣豪园、金桥瑞仕花园、联洋年华都靠近上海高科技园区和自贸区,区域内的高薪新移民是房价上涨的基础。

三是处于城乡结合部。这是我本人比较偏爱的买房打法,押注在主城区的边缘附近。大城市的发展,每年在以1、2公里的距离向外逐渐推进。当一个地区从传统郊区纳入主城区的那一刹那,房价往往容易大涨。由于这些近郊板块,一般都留存了大量未被征用的土地,多以耕地、森林、厂房、仓库等形式存在。有大量潜在土地的地方意味着政府将来有大量拍地收入,政府往往会优先将轨道交通、市政建设的规划放在那里,想象空间很大。比如前面例子里上海涨幅第一的西郊九韵城就是位于大虹桥,受大虹桥利好刺激有一番暴涨。买房永远买的是增量,买的是预期的变化,因此我们会提前布局在城区周边,布局在有大块土地的地方,静静等待城市扩张至此后的大涨。

好了,到这里,我们简单分享了找到大涨十倍板块的一些经验方法。研究城市板块除了掌握前面那些技巧外之外,还需要结合所在城市的政府规划、人文偏好、交通动线、产业引导、板块房价综合考虑,这需要大量的实战分析和思考沉淀,新手一般挺难押中。

而买房这件事,试错成本极大,与其自己四处碰壁,不如找到楼市老司机带你飞。

责编:汉网

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